2016年4月18日月曜日

不動産仲介の問題点(両手取引)


日本に於いて、不動産業界がとても遅れた業界の一つと言われる所以は、双方

代理(厳密には代理ではありませんが)が許されていることに起因していま

す。近年、問題となっているのは、いわゆる大手仲介業者の「囲い込み」であ

り、両手の手数料欲しさに、他の不動産業者から物件の問い合わせを受けても

既にお話が入っています」という嘘の回答になる。

割りを食うのは売主・買主の両方で、売主にすれば、他の不動産業者が抱える

買主に対して売れたはずの機会をロスし、いつまでも売れず、結局、値下げ

に応じなければならない場合も現実にあります。

買主も本来ならば買えていたであろう優良物件を手に入れることができないと

いう機会ロスが生じています。

誰が得をするかと言えば、売主の専任媒介契約をしている仲介業者だけです。

アメリカにおいては、この両手取引は違法です。

日本では古い慣習が未だに続けられています。

なぜなら、仲介業者にとって、両手取引はとても自分の都合に良いシステムだ

からです。

横浜不動産鑑定ホームページ
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2015年12月28日月曜日

急傾斜地崩壊危険区域指定はデメリットか?

(質問)

隣人宅の崖崩れが発生し、その対策工事を県の補助金対象の事業として申請するらしい

と聞きました。その関係か、急傾斜地崩壊危険地域指定への書面同意を求められおり、

この内容について相談致します。(危険地域内地権者として指定への同意を求められて

いる理由は、問題の崖に接する共有私道の地権者であることのようですが、自身が居住

する家屋は、当該私道を挟んで、問題の崖と反対側にあります)

(1) 崖の崩壊防止事業/工事の内容の開示を自治体から受けることができるか

(2) (対策事業/工事の直接の受益者ではないが)事業費/工事費の負担金の納付を求

められることはあるか

(3) 危険地域指定されることで、居住用の家屋の立つ土地(共有私道と異なり危険

地域指定の対象外?)の価値は、一般論として下落すると考えてよいか

(4) 対策事業/工事の直接の受益者ではないことを理由に同意を拒むことはできる

のか

以上、回答のほどよろしくお願い致します。

(回答)

急傾斜地崩壊危険区域は、崖などの崩壊が危惧される地域において、県の事業予算のな

かで擁壁等を施工し、未然に災害を防ぎ、住民の安全性を確保するということが趣旨と

なります。

この県が施工する擁壁については、民間の施工する擁壁と比較してかなり堅牢ですか

ら、高い安全性が確保されることは間違いありません。

ただ、指定にあたりましては地権者等の同意が不可欠となります。

そもそも、急傾斜地崩壊危険区域に指定されるような地域では、一般の方からみても、

ちょっとな、と住宅の購入を躊躇うような状況にあると思います。

急傾斜地崩壊危険区域に指定されるから、価値が下がるというよりも、そのような状況

を放置しておくことこそ、価値を下落させる要因になるのではないでしょうか。これは

直接的に崖等に接する人だけの問題ではないように思えます。

前置きが長くなりました。ご質問に対しての回答ですが、

(1) 基本的に事前に開示されます。図面等の閲覧も可能ですし、説明会があります。

ただ、もしかしたら公共団体により方法等が異なることもありますので、県に直

接お問合せ下さい。

(2) 基本的には、無いと思います。

(3) 指定されるから価値が下がるのでは無く、危険と思われる状況を放置するから

地価が下落すると思っています(個人的な見解)。


(4) 拒むことは可能です。

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2015年12月25日金曜日

隣地雨水管が土地に通ることによる減価?

(質問)

当方北側隣地土地所有者が自宅建築に伴い、当方土地に雨水排水管設置を要望しており

ます。仮に当方が設置工事を認め排水管が設置された後、当方土地を売却しようとした

場合、不動産価格は排水管がない場合に比べどれほど評価減となりますでしょうか。

【前提条件】排水管設置は土地西側の地上に沿って設置、所有権は相手側に有り、設置

についての覚え書きを交わします。当方土地は300坪です。周辺住宅地全体は坂になっ

ており、北側隣地も当方も勾配があります。

(回答)

汚水の排水がとれないので隣地の地下に配水管を通すということはよくありますが、今

回は雨水の排水施設の設置なのですね。U字溝のようなものでしょうか。

ちょっとイメージがわかないのですが、隣接地の雨水排水管が設置されることによる土

地の減価という質問ですね。

注意したいのは、配水管の位置です。

ご質問の文章では西側の地上に沿ってとありますから、 問題はないかと思いますが、

配水管が通ることによって、例えば新たに建物を建築する際に阻害となるような部分で

すと、土地利用効率が劣ることとなるため、減価率は大きくなるでしょう。

邪魔にならないような位置に配水管が設置されるという条件で、端的に言えば、

当該雨水排水管が設置される面積を本件土地面積300坪で除したものが最大の減価とな

るでしょう。

仮に本件土地に設置される排水管の長さが20mで幅が0.3mならば、

6平方メートル÷991.73平方メートル(≒300坪)≒0.6

となります。繰り返しますが、これが最大の減価率です。

つまり排水管が通る本件土地部分の価値をゼロと判断したことになります。

配水管が通る部分を相手方に買ってもらうことはできないのでしょうか?

また、排水管を設置する以上、当該部分の土地利用はできないのですから、

その部分に対応する賃料をもらうことはできないのでしょうか?

電力会社の電柱などが敷地に有る場合には、電力会社は賃料を土地所有者に払っていま

す。


年間で千円程度ですが・・・

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2015年12月21日月曜日

不動産投資の利回り

(質問)

主人が、ある不動産屋に、投資目的で物件を数ヶ所紹介されたそうです。

知識がなく買った方が悪いのですが、例えば、家賃88000円で、購入額は2210万円で

す。別の不動産屋さんに利回りという言葉を聞き、計算したのですが0.04~だったよう

な、感じで。とても、高く買わされたのではないかと心配しています。このような例は

ありますでしょうか?よろしくお願い致します。

(回答)

利回りというのは、不動産投資の世界では分かりやすい指標です。

この利回り(たぶん粗利回り)を最重視するサラリーマン投資家も多いようですが、

この利回りはひとつの物差し(尺度)に過ぎないということをご理解下さい。

いろいろな観点から物差しをあてて、投資物件の適格性を判断するのが正しいのです

が・・・・。

あなたの場合、既に収益用不動産を買ってしまったのだから、とりあえず、1年間は様

子を見たら良いのではないかと思います。

購入した不動産が高かったのか安かったのかは、その不動産がどれだけ利益をもたらし

てくれたのかにかかっています。一概に利回りとはリンクしませんし、投資用不動産に

は相場もありません。

ご提案としては、まずその不動産を1年間運営することで実際に得た賃料総額や運営に

係わる費用を帳簿付けし(賃貸収入から得られる純収益(減価償却費を控除後)に課税

される税金などもキチント把握)、手元に残ったキャッシュが幾らなのかを把握して下

さい。

そうです、不動産投資とは経営と同じでなかなか大変なのです。


但し、別の目的(例えば相続税対策など)で購入したのであればマイナスになることで

特に問題はないことになります。

私が想定するように、収益を上げる目的として不動産を購入したのなら、キャッシュが

マイナスになれば、これを長期間保有することは決して得にはなりませんから、その

時、その不動産を売却するという結論に至るものと思います。

けれど、不動産は市場流通性が低い(株のように簡単には売れない)ということから直

ぐに買い手が現れるとは限りませんし、キャッシュが得られない収益用不動産に対して

は相当価格を低くしなければ売れないかも知れません。

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事故物件とはどんなものなの?

(質問)

叔父が亡くなった家を相続しました。

病死でしたが叔父は一人暮らしだったため死後数日後に発見されており、相続時に死亡

日時が推定日時と謄本に記載されました。誰も住まないので売却したいと思い先日不動

産会社に相談した所、事故物件になるので通常より値下げしないと売れないと言われま

した。病死の場合も事 故物件になるのでしょうか?それと古い家なのでそれならば潰

してしまって土地だけを売る場合でも事故物件になるのでしょうか?

(回答)

さて「事故物件」とは何をもって「事故」と判断されるのでしょうか?

これ、意外と難しいのですが、一般には「社会通念に照らして、取引に重要な(心理

的)影響を及ぼすかどうか」が事故とするか否かの判断基準になるのではないでしょう

か。

なんか煙に巻いたようなことを書いてすみません。

ぼくの認識では、事故とは、建物内での自殺、殺人事件などが該当すると思います。

人が病死することはごく自然なことで事故とは言えません。

但し、病死であっても伝染病でお亡くなりになった場合などには、やはり心理的に影響

がある場合に該当するかも知れませんね。

いわゆる孤独死で発見が遅れた場合どうするのか?という疑問が生じますが、季節にも

よると思いますが、死後数日であれば、ご遺体が著しく損壊してしまうようなこともあ

りませんから、忌み嫌われるような事象には至っていないと思われます。

この取引にあたり重要な(心理的)影響を及ぼすかどうかというのは、一般的な人の常

識で考えるべきことなのでしょうが、なかには敏感な方もいて「なんで契約のときに言

わなかったのか!」と業者にクレームをつける人がいるため、宅建業者としては「心理

的瑕疵」として事前にお知らせなくてはいけないという判断があったのかも知れ

ませんね。ただ、宅建業者が仲介でなく、自ら当該土地・建物を購入する場合(例えば

建物を取り壊して更地化し、再販する場合など)では、安く買うための方便かもしれま

せんのでご注意を。

いずれにせよ、一般的に考えて「事故物件」か否かを判断するべきで、不動産業界に

「事故物件」についての特別なルールがあるわけではありません。常識に照らし個別に

判断すべきことと思います。

ご質問の情報を基礎に考えれば、事故物件に該当しないとぼくは考えます。

また、ご質問の建物の取り壊しを前提にするならば、事故物件には全く該当しないので


はないでしょうか。

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