2017年11月24日金曜日
2017年11月20日月曜日
2017年11月19日日曜日
2017年11月7日火曜日
2017年11月6日月曜日
都市計画道路が敷地内にある場合の減価
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（質問）
道路拡張の場合のマンション評価への影響です。
市の都市計画でマンション敷地の駐車場部分が市に取られます。
この場合マンションの評価にどう影響あるでしょうか。拡張道路は歩道のみを拡張で4ｍ程度が取られます。駐車場は50台中１０台程がなくなる予定です。
また、敷地面積が減る為、容積率が大きくオーバーします。道路は片側1車線でやや幅が広くなり、歩道が片側2.5ｍずつ取って広くなります。このような場合にマンションの評価にどの様な影響があると考えられるでしょうか。
（回答）
マンションの場合、土地を最大限に有効利用するため、指定された容積率の限度一杯まで容積率を使用するのが一般です。
建築確認では、都市計画道路部分を含んだ面積をもって敷地面積とすることから、今回のように
都市計画道路の事業地へと移行した場合には、敷地面積が小さくなることにより、容積率オーバーとなるマンションは実に多いです。
当該マンションは違反建築物とはなりませんが、いわゆる既存不適格物件となります。
つまり、今と同じ建物は基本的には建てられないということです。
小さくなった敷地面積に対する容積率を満たすボリュームしか建ちませんから、建て替えにより各専有面積は小さくならざるを得ません。
但し、現在の建築基準法では共同住宅の廊下や階段等に係る部分を容積率に含めなくても良い（平成9年建築基準法改正）ことから、このマンションが、それ以前に建築確認を提出されたものであれば、当該制度により将来的に建て替えをする場合には同規模のマンションを建設することは可能かもしれません。
この点は重要ですので調査する必要があります。
いつできるか分からない都市計画道路部分について、建築確認の段階で敷地面積に含めないというのは、経済的な観点から難しいとは思いますが、私は、当該道路部分は含めないで建築確認をする方が後々の問題に至らないのではないかと考えます。
さて、評価ですが、都市計画道路部分は正常価格で売買されるので、ほぼ問題はないとは思います。道路の拡幅があったからといって直ちに価値が上昇するとは思いません。道路が広くなり、バイパス的機能を持つならば車の通行量は増加し、環境面での減価が発生するかもしれません。
結論から申し上げると、現状においてマンションの価値は大きく上昇することも無ければ大きく下落することも無いと思います。
但し、マンションの建て替えの時期に達した時に、現在と同じ規模のマンションが建たないことが決定的になった場合には、減価が一気に顕在化するものと予測します。
2017年10月24日火曜日
再建築不可物件の価値
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再建築不可物件は一般に評価できないと言われていますが、評価がゼロと言うことではないと思うのですが。
どのような条件が考慮されて評価が決まるのでしょうか。家は築後50年を越えているようで老朽化が激しいです。
（回答）
その物に価値があるのは、その物を欲しいと思う人が存在するということです。
その物を欲しいと思う人が全くいなければ価値はゼロになります。
一般に、建築基準法上の道路に接していないため、再建築が不可ということであれば、
第三者が欲しいという需要は著しく低いものとなりましょう。
ただ、建物が比較的新しい場合には、建築確認が不要な改築等を繰り返すことにより、ある程度の年月は居住することができますから、周辺相場よりも相当に安ければ、その安さに着目した第三者の需要が期待できます。
本件の場合、建物が築50年を経過しており、通常は大規模修繕や建て替えが必要と思われることから、建築確認が必要となるでしょう。この場合、建築確認は受理されないことから、建物が比較的新しい場合と比較して、より一層価格は低下せざるを得ません。
つまり、無道路地上の建物の築年数と土地価格とは相関関係を有しているということです。
仮に本件土地を売却する場合は、まず隣接地の人に買ってもらうという方法が考えられます。
隣接地の土地が、本件土地を買い増しすることによって、より効率的に利用できるような条件があれば、第三者が買う場合よりも高い価格で買っても損はないはずですから。
もし手放さないとするならば、設備等を改装して賃貸に供することはできないでしょうか？
ご自分で住むということも考えられます。
2017年10月16日月曜日
地主から借地を買い取りたいとの申し出があったが、どうするか。
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地主から借地を買い取りたいとの申し出があったが、どうすべきか？
借地のトラブルは、不動産の相談でとても多い相談事です。
私の考えでは、できれば借地関係は解消する方向性でお話をしています。
借地を継続するならば、地代の支払いは小さいですが、更新料、増改築承諾料、譲渡の
場合には名義書替料など、何かあるごとに一時金という名目で地主にお金を払うことを
余儀なくされます。また、相続で借地権者、地主のそれぞれの代が変われば、ますます
複雑化してくることがあります。
値段のことはともかく、地主から土地を買ってくれということであれば、前向きに考え
ても良いのではないでしょうか？
とは言うものの、売買は双方の自由な意思で決まりますから、お断りすることもできま
す。
家の修復履歴はマイナスになるのか
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半年前に戸建住宅を購入しました。しかし、住宅内で水漏れなどの不具合があり(家を修理
予定)、その上で売却を検討しています。
売却に際し、家の修復歴は査定価格にマイナスな影響を及ぼすのでしょうか？
（回答）
その修復が完全であれば、そのことによって査定価格が低くはならないと思います。修
復歴がきちんと保管されており、修復により問題点が完全に改善されている
のであれば、むしろ、それは家の価値を担保するものとなると考えます。
この点、ネガティヴに考えるかどうかは、需要者である住宅購入者の考えでありますの
で、この点を重視して買わないという考えの方も当然いるでしょう。
けれど、売り出すときに積極的にマイナス査定することはしなくても良いと私は考えま
す。
自殺した家の価格は、きれいでも相場より安くなるのか
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●一人暮らしの父が自宅で自殺し、その家をめぐって相続が難航しています。
幸い、発見が早く、家は綺麗ですが、自殺物件の為、いくらきれいでも相場より安くな
ることは必須でしようか。
（回答）
不動産の鑑定評価は需要と供給の一致する市場価値を前提として評価を行いますので、仮
に自殺等による事故物件であることがあきらかで、それにより需要が小さくなるのであれ
ば、その程度に応じて減価を考慮して鑑定評価をするのは当然のことだと思います。
その減価が幾らになるかは、その家が戸建であるのか、マンションであるのかによっても異なります。
戸建てであれば、更地化してしまえば、減価の程度はより小さくなりますが、マンション
の場合には更地化はできないので、ストレートに減価が発生することとなります。
また、事故の状況等により価格は大きく異なることとなりますので、具体的なことを説明
して頂いた上、現地調査をしないと、軽々にはご回答はできない案件だなと思います。
2017年10月12日木曜日
相続税評価で基準になるのは
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不動産鑑定士さんに評価していただいた価格と市役所の課税台帳に掲載されている土地家屋の価格はどちらが高く評価されますか。相続でどちらを基準に考えたほうがよいか困っています。
（回答）
不動産の価格は、思いつくまま列挙しても、
①時価 ②公示価格 ③相続税評価額 ④固定資産税評価額 などがあります。
その目的に応じて一つの不動産に対しいろいろな価格があって、分かりづらいものです。
相続では、③相続税評価額が問題となります。土地につきましては、相続税路線価の価格が基礎となり、建物につきましては、市役所の課税台帳（固定資産税台帳）に記載されている建物価格が基礎となって相続税額が算定されます。
考え方としましては、被相続人の死亡という不幸を起因として相続は発生するわけですから、時価で課税すると負担が重くなるという観点から、その課税の基礎となる額は時価と比べて低く設定されているのが一般です。
不動産鑑定士が評価するのは基本的には時価ですから、すごくラフな言い方をお許し頂けるのであれば、不動産鑑定士の評価の方が高く評価される傾向にあると思います。
但し、不動産には個性があります。個性の強い不動産につきましては、可能性として相続税路線価を基礎にするよりも不動産鑑定士による鑑定評価の方が安くなる場合もあります。
不動産購入は直観も大事
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崖の下の４０坪の土地と新築の建物ですが、駅から徒歩10分との立地のよさで、なおかつ破格の値段であることから、購入を検討しているのですが、何せ道路から10ｍ下の土地で、その半分近くがやや傾斜しているのです。
仮に購入した場合、何十年後に仮にこの土地を売る時に本当に売れるかどうか心配です。
（回答）
自分の直感を信じてみては如何でしょうか？
特に不動産に詳しくない人でも、なんとなく嫌な感じがしたら、あなたのように立ち止まる事が大切です。
物の価値は需要と供給によって決まります。
不動産も同じです。
不動産も同じです。
あなたが、何十年後かに、その不動産を売る必要になった時のことを考えてみましょう。
その時の住宅需要者も、あなたの土地・建物を見て、きっと今のあなたと同じような感想や漠たる不安を持つのではないでしょうか？
少子化を反映して今後、住宅購入適齢期の人口は減少傾向にあり、いずれ、近い将来、住宅用地は余ることが予測されます。需要者の選別眼は一層厳しいものとなるでしょう。
2項道路って何ですか。
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結果的には、同一路線上の道路でも、4ｍある箇所と、2ｍしかないような箇所が混在します。よく「蛇玉状の道路」と言われるような道路です。
建築基準法の2項道路ってどういう意味？
建築基準法では、基本的に幅員4ｍ以上の道路を建築基準法の道路としています。 これは、幅員が4ｍ未満の道路では緊急車両等の通行ができない場合が多いため、最低でも4ｍの幅員を要するという考え方です。
したがって、幅員4ｍ未満の道路につきましては、建築基準法非該当の道路という事になります。
けれど、建築基準法ができる前から、その道路に面して家が建ち並んでいるような場合に、その道路を建築基準法の道路として認めないならば、既存の住宅は既存不適格物件となり、さらに、新規に家を建てられなくなるという不都合が生じます。
こうなれば、社会的な損失は大きいものとなるので、4ｍ未満の幅員の道路であっても、建築基準法が施行される以前から家が建ち並んでいる場合には、建築基準法の道路として扱うこととしています（建築基準法第42条第2項）。よく、不動産業者さんが「2項道路」と言っている建築基準法の道路です。
この場合、その道路に面している建物を再建築する場合等に、道路の中心線から2ｍずつ後退することで、将来的には幅員4ｍの道路となるという考え方です。
その道路に面している家の建て替えや新築の際に、道路の中心線から2ｍの後退をする訳ですから、その道路全体が幅員4ｍとなるまでは時間を要すると言うことになります。
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